Splošno o upravljanju
To še posebej velja za odločitve o izboljšavah, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja. Za takšne izboljšave se štejejo na primer dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij.
S pogodbo o medsebojnih razmerjih se določi način uporabe posebnih skupnih delov stavbe, posebne storitve izven obratovanja večstanovanjske stavbe (na primer varovanje, recepcija in podobno), nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu ter način njihovega obveščanja o zadevah upravljanja.
Pogodba o medsebojnih razmerjih za poslovne stavbe je sklenjena, ko jo podpišejo vsi etažni lastniki po solastniškem deležu (100%).
Redna vzdrževalna dela manjše vrednosti, za katerih izvedbo mora upravnik skrbeti sproti in zanje ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, so navedena v prilogi št.3, ki je sestavni del Pravilnika o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj.
Nadzorni odbor
- nadzoruje delo upravnika;
- predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine;
- daje pobude upravniku.
Zbor lastnikov
- obratovanju stavbe (odločitve o dobavah in storitvah za skupne ali posamezne dele stavbe),
- vzdrževanju stavbe (odločitve o izvedbi del, ki so urejena s predpisi o graditvi objektov ter odločitve za zagotavljanje varstva pred požarom in drugih ukrepih za zaščito in reševanje),
- določitvi in razrešitvi upravnika stavbe,
- določitvi in razrešitvi nadzornega odbora stavbe ter
- vgradnji dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev.
Na ponovljenem zasedanju zbora se lahko veljavno glasuje o predlogih sklepov, ki se nanašajo na redno upravljanje in ki so bili navedeni že v vabilu za sklic prvega zbora, z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih.
- predlog sklepov,
- obrazložitev sklepov,
- ime in priimek lastnika,
- datum podpisa listine ter
- navedbo večine, ki je potrebna za sprejem sklepa.
Predlog je sprejet, če ga v roku, ki ni daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov, glede na solastniške deleže skupnih delih stavbe. Če s pisnim glasovanjem odločitev ni sprejeta, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.
Soglasje vseh lastnikov je potrebno, kadar gre v objektu za:
- spremembe v razmerju med skupnimi deli in posameznimi deli,
- posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter
- spreminjanje rabe skupnih delov,
- spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev ter
- za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje,
- ter za uporabo stanovanja v druge namene.
Soglasje treh četrtin lastnikov objekta glede na solastniške deleže lastnikov v stavbi je potrebno:
- kadar gre za izboljšave*, za katere ni potrebno gradbeno dovoljenje.
* Izboljšave so tista dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.
- vodi zbor lastnikov, razen v primerih, da se lastniki z večino odločijo drugače,
- predlaga sklepe za odločanje na zboru, o predlogih sklepov pa se predhodno uskladi z nadzornim odborom,
- predstavi letno poročilo o upravnikovem delu za preteklo leto,
- predlaga v potrditev plan vzdrževalnih del.
Položnice, razdelilniki in skupni stroški
- servis dvigal,
- vzdrževanje toplotnih in drugih postaj,
- tekoče vzdrževanje,
- zavarovalne premije,
- strošek storitev na področju upravljanja,
- obratovalni stroški,
- čiščenje,
- toplotna energija za ogrevanje prostorov,
- toplotna energija za ogrevanje vode,
- poraba hladne vode,
- odvoz smeti,
- skupna elektrika,
- hišniška dela,
- urejanje okolice,
- vodenje sredstev rezervnega sklada.
Vsi stroški v poslovni stavbi se delijo po solastniškem deležu (deležu površine) ali v skladu z dogovorom iz Pogodbe o medsebojnih razmerjih, če je ta sklenjena.
Postavke na računu so:
- naziv dobavitelja,
- zaporedna številka originalnega računa (dobaviteljevega),
- obračunsko obdobje, na katero se nanaša račun,
- davčna ali identifikacijska številka za DDV dobavitelja,
- kraj in datum izdaje računa dobavitelja,
- kratek opis vrste storitve,
- znesek celega dobaviteljevega računa z DDV, ki je osnova za izračun deleža,
- stopnja DDV,
- znesek brez DDV (delež, ki pripada etažnemu lastniku),
- znesek DDV (delež, ki pripada etažnemu lastniku),
- znesek z DDV za vsako posamezno postavko (delež, ki pripada etažnemu lastniku),
- znesek za plačilo.
- po e-pošti,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor.
- po telefonu 02 230 15 10.
Potrudili se bomo, da zadevo raziščemo v najkrajšem možnem času in vam najpozneje v roku 8 delovnih dni posredujemo pisni odgovor.
- en račun za redni servisni pregled dvigala,
- drugi račun za popravilo dvigala zaradi okvare, ki je nastala po rednem servisnem pregledu,
- tretji račun za tehnični pregled dvigala s strani pooblaščenega podjetja, ki izvaja tehnični pregled dvigala 1-krat letno.
- po e-pošti,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor,
- po telefonu 02 230 15 10.
Obvestite nas lahko:
- po e-pošti,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor.
Zamudne obresti ne obračunamo za zamudo do 5 dni in do zneska 0,10€.
Zamudna obrestna mera, ki jo uporabljamo, je enaka zakonsko določeni zamudni obrestni meri.
- za lastno evidenco,
- v primeru prodaje stanovanja,
- za obnovo najemne pogodbe.
Pri posredovanju zahteve za potrdilo vas prosimo, da navedete naslednje podatke:
- ime in priimek,
- šifra partnerja,
- številka enote,
- obdobje, za katerega se naj izda potrdilo.
Zahtevo za izdajo potrdila o poravnanih obveznostih nam pošljite:
- po e-pošti,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor.
- preko spletne banke,
- preko telefonskih in mobilnih poslovalnic banke,
- v bančnih in poštnih poslovalnicah po vsej Sloveniji,
- na Mestni blagajni, Koroška cesta 10, 2000 Maribor (brez plačila provizije),
- v Hranilnici Lon v Rušah, Mariborska cesta 31, 2342 Ruše (brez plačila provizije),
- na blagajni Indome, Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor (brez plačila provizije).
Zahtevo za izdajo soglasja za direktno bremenitev SEPA nam pošljite:
- po e-pošti info@indoma.si,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor.
Položnice je možno plačati na sedežu podjetja brez provizije. Z Mestno občino Maribor in Hranilnico Lon d.d. v Rušah imamo sklenjeno pogodbo, tako da lahko položnice plačate brez provizije na Mestni blagajni in Hranilnici Lon v Rušah.
Rezervni sklad
Investicije
V primeru, ko zahteva načrt vzdrževanja višja sredstva od trenutno razpoložljivih sredstev rezervnega sklada in predvidenih minimalnih vplačil v rezervni sklad, mora načrt opredeliti tudi potrebna višja vplačila v rezervni sklad, višje akontativno zbiranje sredstev in druge možne finančne vire.
Sprejet načrt vzdrževanja stavbe je neposredna podlaga upravniku za izvršitev načrtovanih del.
Upravnik pregleda pridobljene ponudbe in jih oceni. Izdela poročilo o izvedbi naročila in predlaga nadzornemu odboru ali predstavnikom lastnikov izbiro.
Sporočanje sprememb
- po e-pošti,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor,
- po telefaksu na številko 02 230 15 50.
Za obvestilo o spremembi lastništva potrebujete kopijo dokumenta o prenosu lastninske pravice (kupoprodajna pogodba, darilna pogodba, sklep o dedovanju). Enako storite tudi, če nepremičnino oddate v najem in želite, da plačilo obratovalnih stroškov prevzame najemnik.
- po e-pošti,
- po telefaksu 02 230 15 50,
- po pošti na naslov Indoma d.o.o., Partizanska cesta 13 A, 2000 Maribor.
Zavarovanje stavbe
V večini primerov zavarujemo:
- osnovne rizike »Požar civil«: požar, strela, eksplozija, padec zrakoplova, udarec neznanega vozila, manifestacija ali demonstracija, vihar, toča, izliv vode, poplava in talna voda, razbitje stekla v skupnih prostorih,
- dodatne rizike (po želji etažnih lastnikov): meteorne vode, žled, zmrzal, objestna dejanja na zavarovanih stvareh – zgradbi,
- zavarovanje odgovornosti, ki krije samo odškodninske zahtevke tretjih oseb za škode, ki izvirajo iz skupne posesti večstanovanjske stavbe (npr. poškodba na hodniku, če odpade del fasade, če pade strešnik…..),
- strojelom, če gre za objekt s tehnološko zahtevnejšimi skupnimi napravami,
- steklo, če gre za objekt, ki ima velike površine stekel.
Če so pri določenih objektih potrebna specifična zavarovanja, to predlagamo etažnim lastnikom.
Upravičenci v primeru škode so etažni lastniki zgradbe, ki tudi plačujejo zavarovalne premije.
- ko zavarujejo svojo etažno lastnino (stanovanje) kot posamezni del stavbe zato, da se zavarovanja ne podvajajo,
- ko zavarujejo svojo etažno lastnino (stanovanje) dodatno za primere, ki niso predmet police skupnega zavarovanja, kot je potresno zavarovanje, oprema in podobno.
Opozarjamo, da dvojnih izplačil škod, če se ta na policah podvaja za isti škodni primer, zavarovalnice ne izplačajo.
Po osnovnem riziku je v celoti zavarovan objekt za primer potresa, požara in škodnih primerov, ki so izrecno zavedeni v sklenjeni zavarovalni polici. V teh primerih je zavarovano steklo na skupnih delih objekta tudi v primeru loma posameznega stekla. Prav tako so zavarovane talne obloge (parket, keramika, zidne obloge in podobno).
Stekla v etažni lastnini – stanovanju niso predmet zavarovanja pri individualnem lomu. Prav tako ni predmet zavarovanja premična oprema v stanovanju, za kar mora etažni lastnik skleniti posebno zavarovalno polico.